En esta página
- Respuesta corta
- ¿Cuántos niveles puedo construir en mi terreno?
- ¿Qué permiso necesito para construir un segundo piso?
- ¿Y para construir un tercer piso?
- Ejemplos: ¿me alcanza para un piso más?
- ¿Qué no cuenta como nivel?
- Mi casa es anterior al programa y no cumple el área libre: ¿puedo ampliar?
- ¿Qué pasa si ya construí más niveles de los permitidos?
- ¿Dónde veo cuántos niveles permite mi predio?
- Cómo te ayuda Corporativo Urbanus
- Preguntas frecuentes
Respuesta corta
- En la CDMX el número de pisos lo fija la zonificación de tu predio: en H 3/20/M el 3 indica tres niveles, contados desde el nivel medio de banqueta. Ese tope se recorta si rebasas la superficie máxima de construcción, si la calle es angosta o si el predio es patrimonial (Normas Generales de Ordenación 1 y 7).
- Un segundo piso puede ir con manifestación tipo A si la casa completa no pasa de 120 m², dos niveles y 5.5 m de altura, y la construcción original tiene permiso. Si rebasa cualquiera de esos límites, o si es un tercer piso, se registra como tipo B con Director Responsable de Obra (Reglamento de Construcciones, arts. 51 y 34).
- Los derechos de 2026 se pagan solo por los metros que se amplían: $447 más $23 por m² en tipo A y $816 más $77 por m² en tipo B habitacional (Código Fiscal CDMX, art. 185).
- El dato que vale ante la autoridad es el certificado de uso de suelo de tu predio, no un mapa ni lo que tienen los vecinos.
¿Cuántos niveles puedo construir en mi terreno?
Respuesta directa: los que marque el número después de la letra del uso en tu zonificación; en H 3/20/M son tres. Se cuentan desde el nivel medio de banqueta y son un tope: también cuentan el área libre, la superficie máxima de construcción, el ancho de la calle y, si aplica, las reglas patrimoniales (Normas 1 y 7).
| Regla | Qué limita | Fundamento |
|---|---|---|
| Niveles de la zonificación | El máximo de pisos sobre el nivel medio de banqueta (el 3 de H 3/20/M) | Programa Delegacional o Parcial de tu alcaldía; NGO 1 y 7 |
| Superficie máxima de construcción (CUS) | Los m² totales: desplante por número de niveles. Si llenas el desplante, no te sobran metros para un nivel extra | NGO 1 |
| Ancho de la calle | Ningún punto puede estar a más del doble de su distancia al alineamiento opuesto; si no cabe, hay que remeter el edificio | NGO 7, inciso a) |
| Altura de entrepiso | Máximo 3.60 m de piso terminado a piso terminado en vivienda y hasta 4.50 m en otros usos | NGO 7, inciso b) |
| Más de 6 niveles | Separación posterior de al menos 15% de la altura y nunca menos de 4 m | NGO 7, inciso d) |
| Zona patrimonial o inmueble catalogado | La altura requiere opinión, dictamen o permiso del INAH, del INBA (hoy INBAL) o de la Secretaría de Desarrollo Urbano (hoy Metrópolis), según el caso | NGO 7, último párrafo |
| Densidad (A, M, B, MB, R) | No limita los pisos, sino cuántas viviendas caben | NGO 11 |
La Norma 7 lo dice así: la altura total de la edificación será la establecida en la zonificación y se deberá considerar a partir del nivel medio de banqueta
. Si tu predio tiene una norma particular por estar sobre una vialidad, esa indicación también cuenta y viene en el certificado. Cómo se lee cada parte de la clave está en la guía para leer una zonificación H 3/20/M.
¿Qué permiso necesito para construir un segundo piso?
Respuesta directa: si con el segundo piso la casa queda en 120 m² o menos, dos niveles, 5.5 m de altura y claros de hasta 4 m, basta la manifestación tipo A, siempre que la planta baja tenga licencia o registro. Si rebasa un solo límite, se registra como tipo B (Reglamento de Construcciones, art. 51).
Para la ampliación en tipo A, la alcaldía pide además la licencia o el registro de la construcción original y un plano o croquis que marque qué existía y qué se amplía (art. 52, fr. VII). Si el predio está en zona de riesgo, la vivienda que cabría en tipo A se registra como tipo B (art. 51, fr. I a). Los requisitos de cada tipo están en la página de manifestación de construcción; las obras menores que no necesitan registro, en la de permiso para remodelar.
¿Y para construir un tercer piso?
Respuesta directa: un tercer nivel nunca cabe en la manifestación tipo A, limitada a dos niveles y 5.5 m de altura. Va como tipo B en la Plataforma Digital, con responsiva de un Director Responsable de Obra, y solo procede si tu zonificación permite tres niveles y no rebasas la superficie máxima de construcción (RC arts. 34, 51 y 53; NGO 1).
El Director Responsable de Obra suscribe la manifestación tipo B y vigila que el proyecto y la obra cumplan la norma (arts. 34 y 35). Cuando las Normas Técnicas Complementarias lo piden, también firma un Corresponsable en Seguridad Estructural (art. 39). Antes de diseñar un piso más conviene revisar que la estructura existente lo soporte; qué hace cada perito está en la página del Director Responsable de Obra.
| Tu caso | Trámite | Derechos 2026 | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Segundo piso, casa total hasta 120 m², 2 niveles y 5.5 m, original con permiso | Manifestación tipo A en la alcaldía | $447 + $23 por m² ampliado | RC art. 51, fr. I b); CF art. 185, ap. A, fr. I |
| Segundo piso que deja la casa en más de 120 m² o más de 5.5 m | Manifestación tipo B con Director Responsable de Obra | $816 + $77 por m² ampliado | RC art. 51, fr. II; CF art. 185, ap. A, fr. II |
| Tercer nivel o más en vivienda | Manifestación tipo B con Director Responsable de Obra | $816 + $77 por m² ampliado | RC arts. 51 y 53; CF art. 185, ap. A, fr. II |
| Niveles para local u oficina (hasta 5,000 m²) | Manifestación tipo B | $885 + $130 por m² | RC art. 51, fr. II; CF art. 185, ap. B, fr. I |
| Vivienda en predio ubicado en zona de riesgo | Manifestación tipo B aunque sea una casa chica | Según el tipo B que aplique | RC art. 51, fr. I a) |
| La planta baja se hizo sin permiso | Regularizar lo construido con el registro de obra ejecutada (la ampliación tipo A exige que la construcción original esté registrada) | Derechos y sanciones del Código Fiscal y del Reglamento | RC arts. 51, fr. I b) y 72 |
Las cuotas se pagan solo sobre los metros que se amplían, según el artículo 185 del Código Fiscal. La tabla completa con demolición, uso de suelo y alineamiento está en los costos oficiales 2026 de los trámites de construcción.
Ejemplos: ¿me alcanza para un piso más?
Respuesta directa: haz dos cuentas. Primero, la zonificación: desplante por niveles da los m² máximos. Segundo, el trámite: si la casa terminada pasa de 120 m² o de dos niveles, ya es tipo B. Una ampliación puede caber en la zonificación y aun así necesitar tipo B, como muestran los tres casos siguientes (NGO 1; RC art. 51).
| Caso | Máximo por zonificación | Casa terminada | Trámite y derechos |
|---|---|---|---|
| Casa de 70 m² en un nivel; predio de 120 m², H 2/40/B; segundo piso de 50 m² | (120 × 0.60) × 2 = 144 m² | 120 m² en 2 niveles: cabe | Tipo A: $447 + 50 × $23 = $1,597 |
| El mismo predio, con un segundo piso de 70 m² | 144 m² | 140 m²: cabe en la zonificación, pero pasa de 120 m² | Tipo B: $816 + 70 × $77 = $6,206 |
| Casa de 2 niveles y 160 m²; predio de 150 m², H 3/30/B; tercer piso de 80 m² | (150 × 0.70) × 3 = 315 m² | 240 m² en 3 niveles: cabe | Tipo B: $816 + 80 × $77 = $6,976 |
Los dos primeros casos suponen frente de 6 m o más, altura total de hasta 5.5 m y claros de hasta 4 m. En ellos el predio mide menos de 200 m² y pide 40% de área libre, así que la Norma 1 permite bajarla hasta 30% si no se rebasa la superficie máxima de construcción. Son ejemplos para entender la mecánica: en un predio real pueden aplicar normas particulares, restricciones de altura o reglas patrimoniales, y los derechos no incluyen planos, peritos ni gestión.
¿Qué no cuenta como nivel?
Respuesta directa: lo construido bajo el nivel de banqueta no suma a la superficie máxima de construcción. Tampoco son nivel los pretiles de azotea de hasta 1.5 m ni instalaciones como tanques, celdas solares, azoteas verdes, lavaderos, tendederos y casetas de maquinaria, siempre que sean compatibles con el uso permitido (Normas 1 y 8).
- Sótanos: la Norma 1 dice que
la construcción bajo el nivel de banqueta no cuantifica dentro de la superficie máxima de construcción permitida
, aunque debe cumplir las Normas 2 y 4. - Estacionamiento a medio nivel: si se hunde medio nivel por razones constructivas, los niveles permitidos se cuentan desde el piso que queda arriba, que puede estar hasta 1.80 m sobre el nivel medio de banqueta (Norma 7, inciso c).
- Techos inclinados: su altura sí forma parte de la altura total de la edificación (Norma 7, inciso b).
- Cuartos en la azotea: un cuarto habitable no aparece en la lista de instalaciones permitidas por encima de los niveles de la Norma 8, así que no entra en esa excepción: se revisa como parte de los niveles y metros permitidos.
Mi casa es anterior al programa y no cumple el área libre: ¿puedo ampliar?
Respuesta directa: sí puede autorizarse. La Norma 18 permite ampliar edificaciones construidas antes de los Programas Delegacionales que no cumplen el área libre o la altura vigentes, siempre que no se rebase el coeficiente de utilización o la altura, se respete el uso de suelo del programa y se cumpla el Reglamento de Construcciones.
En la práctica, lo primero es reunir la licencia o el registro de la construcción original y el certificado de uso de suelo actual del predio. Con esos dos papeles se calcula cuántos metros quedan disponibles y si la ampliación puede ir como tipo A o necesita tipo B.
¿Qué pasa si ya construí más niveles de los permitidos?
Respuesta directa: el registro de obra ejecutada solo se concede si se demuestra que la obra cumple el Reglamento y las disposiciones de los Programas (RC art. 72). Un nivel que rebasa la zonificación no cumple, así que no se puede registrar tal cual. Primero hay que revisar qué se puede ajustar y qué ruta administrativa existe para el caso.
El registro se pide en la Plataforma Digital con la responsiva de un Director Responsable de Obra y paga derechos y sanciones (art. 72). Cómo se integra ese expediente está en la página de regularización de obras. Somos una gestoría, no un despacho jurídico: si ya hay un procedimiento o una clausura, la defensa legal la lleva un abogado.
¿Dónde veo cuántos niveles permite mi predio?
Respuesta directa: en el Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo, que en 2026 cuesta $2,104, igual en línea que en ventanilla (Código Fiscal, art. 235, fr. III). Metrópolis publica los Programas Delegacionales y Parciales para consulta, pero el documento que se presenta en la manifestación es el certificado, junto con el alineamiento vigente.
Para la manifestación tipo B, el Director Responsable de Obra verifica y firma el certificado de zonificación y la constancia de alineamiento y número oficial (RC art. 53, fr. I b). Cómo sacar el certificado y qué tipos hay está en la página de uso de suelo en CDMX.
Cómo te ayuda Corporativo Urbanus
- Revisamos el certificado de uso de suelo y calculamos cuántos niveles y metros le quedan a tu predio.
- Te decimos si tu segundo o tercer piso va con manifestación tipo A o tipo B y qué papeles de la construcción original hacen falta.
- Coordinamos al Director Responsable de Obra y a los corresponsables cuando el tipo B los pide.
- Integramos el expediente, pagamos los derechos con la cuota vigente y damos seguimiento al registro hasta su resolución.
Corporativo Urbanus es la gestoría de trámites de construcción de Ramón Cisneros, gestor de trámites de inmuebles y obras en la Ciudad de México desde 2007. No prometemos resultados ni plazos que dependen de la autoridad: primero revisamos el caso y te decimos qué ruta vemos y qué alcance cotizamos.
Revisar mi caso por WhatsAppPreguntas frecuentes
¿Qué significa el 3 en H 3/20/M?
Es el número máximo de niveles que permite la zonificación, contados desde el nivel medio de banqueta. El 20 es el porcentaje mínimo de área libre y la M, la densidad media: una vivienda por cada 50 m² de terreno (Normas 1, 7 y 11).
¿Necesito permiso para construir un segundo piso en mi casa?
Sí. Una ampliación de vivienda requiere al menos manifestación de construcción tipo A, siempre que la casa terminada no pase de 120 m², dos niveles y 5.5 m de altura y la construcción original tenga permiso. Si rebasa esos límites, se registra como tipo B (Reglamento de Construcciones, art. 51).
¿Cuánto cuesta el permiso para un segundo piso en la CDMX en 2026?
Si va como tipo A, $447 más $23 por cada m² ampliado; 50 m² pagan $1,597. Si va como tipo B habitacional, $816 más $77 por m²; 70 m² pagan $6,206 (Código Fiscal CDMX, art. 185). Son derechos oficiales, sin planos ni peritos.
¿Cuánto mide de alto un nivel?
La Norma 7 fija una altura máxima de entrepiso de 3.60 m de piso terminado a piso terminado en uso habitacional y de hasta 4.50 m en otros usos. La altura mínima la marcan el Reglamento de Construcciones y sus Normas Técnicas.
¿El sótano cuenta como nivel?
Lo construido bajo el nivel de banqueta no cuenta en la superficie máxima de construcción permitida, según la Norma 1, pero debe cumplir las Normas 2 y 4. Si el estacionamiento queda a medio nivel, los niveles se cuentan desde el piso de arriba (Norma 7).
¿Puedo construir más pisos si mis vecinos ya lo hicieron?
No por eso. Lo que vale es la zonificación de tu predio en su certificado. Las alturas que se ven en la calle pueden venir de otra norma, de una construcción anterior al programa o de una obra sin registro.
Fuentes oficiales
- PAOT: decreto de reforma de las Normas Generales de Ordenación, Gaceta Oficial del Distrito Federal del 8 de abril de 2005 (Normas 7, 8, 11 y 18)
- PAOT: Norma General de Ordenación 1, coeficientes de ocupación (COS) y de utilización del suelo (CUS)
- PAOT: Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (texto vigente)
- Código Fiscal de la Ciudad de México, arts. 185, 186, 188, 233, 234 y 235 (cuotas 2026; última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la CDMX el 19-dic-2025). Compilación oficial de códigos de la Consejería Jurídica
- Metrópolis (antes SEDUVI): Programas de Desarrollo Urbano y Normas Generales de Ordenación
- Ventanilla Única de Construcción de la CDMX (Llave CDMX)
Información general con fuentes oficiales consultadas el 1 de noviembre de 2026. No sustituye una revisión técnica o jurídica del caso. Los requisitos, montos y criterios pueden cambiar.