En esta página
- ¿Qué es la zonificación de uso del suelo en la CDMX?
- Cómo leer H 3/20/M, parte por parte
- ¿Qué significan H, HC, HO, HM, CB, E, I, EA y AV?
- ¿Qué son el COS y el CUS y cómo se calculan?
- Ejemplo: cuánto se puede construir en 200 m² con H 3/20/M
- ¿Qué significan las letras A, M, B, MB, R y Z?
- ¿Qué significan H1, H2, H3 o H4?
- ¿Qué altura máxima permite cada nivel?
- Errores comunes al leer la zonificación
- ¿Cómo influye el suelo del predio, además de la zonificación?
En la CDMX, una zonificación como H 3/20/M se lee en cuatro partes: uso (H, habitacional), niveles permitidos (3), porcentaje de área libre (20 %) y densidad (M, una vivienda por cada 50 m² de terreno). Así lo establecen las Normas Generales de Ordenación 1 y 11 (Gaceta Oficial del 8 de abril de 2005).
¿Qué es la zonificación de uso del suelo en la CDMX?
La zonificación es la clave que el Programa Delegacional o Parcial de Desarrollo Urbano asigna a cada predio: dice qué usos se permiten, cuántos niveles se pueden construir, cuánta área debe quedar libre y cuántas viviendas caben. Se interpreta con las Normas Generales de Ordenación, que por decreto "formarán parte de la Ley de Desarrollo Urbano y del Programa General de Desarrollo Urbano" (transitorio tercero, Gaceta Oficial del 8 de abril de 2005).
Al 28 de octubre de 2026, Metrópolis (antes SEDUVI) publica como instrumentos de consulta el Programa General de Desarrollo Urbano, los Programas Delegacionales, los Programas Parciales y las Normas Generales de Ordenación. El documento que hace constar la zonificación de un predio ante cualquier trámite es el certificado; cómo se consulta, cuánto cuesta y qué tipos hay está en la página de uso de suelo en CDMX.
Cómo leer H 3/20/M, parte por parte
| Parte | En el ejemplo | Qué significa | Norma |
|---|---|---|---|
| Uso (letras iniciales) | H | Habitacional. Los giros exactos permitidos están en la tabla de usos del programa de tu alcaldía | Programa Delegacional o Parcial |
| Niveles | 3 | Número máximo de niveles, contados desde el nivel medio de banqueta | NGO 1 y 7 |
| Área libre | 20 | Porcentaje mínimo del terreno que debe quedar sin construir en planta baja | NGO 1 |
| Densidad (literal) | M | Media: una vivienda por cada 50 m² de terreno | NGO 11 |
La Norma 11 lo describe así: la densidad "se identifica en los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano con una literal ubicada al final de la nomenclatura correspondiente a la zonificación, altura y área libre". Algunas zonificaciones agregan una superficie mínima de vivienda u otra norma particular; esas indicaciones también cuentan.
¿Qué significan H, HC, HO, HM, CB, E, I, EA y AV?
| Clave | Nombre oficial | Lo que dicen las Normas Generales |
|---|---|---|
| H | Habitacional | Un local no habitacional anterior al programa, con certificado por derechos adquiridos, puede cambiar a un giro permitido en HC (Norma 13) |
| HC | Habitacional con Comercio en Planta Baja | Vivienda con comercio en planta baja; los giros salen de la tabla de usos |
| HO | Habitacional con Oficinas | En HO, HM y E la densidad también limita la superficie de conjuntos comerciales (Norma 11) |
| HM | Habitacional Mixto | Igual que HO para conjuntos comerciales (Norma 11) |
| CB | Centro de Barrio | Altura y área libre según las normas de área de actuación o particulares (Norma 22) |
| E | Equipamiento | Altura y área libre según la Norma 22 |
| I | Industria | Altura y área libre según la Norma 22 |
| EA | Espacios Abiertos | Construcción total de hasta 10 % del predio y desplante de hasta 5 % (Norma 5) |
| AV | Áreas de Valor Ambiental | Construcción total de hasta 5 % del predio y desplante de hasta 2.5 % (Norma 6) |
Fuente: decreto de reforma de las Normas Generales de Ordenación, Gaceta Oficial del Distrito Federal del 8 de abril de 2005 (Normas 5, 6, 11, 13 y 22). Qué giro concreto (restaurante, consultorio, oficina) cabe en cada clave no lo dicen las Normas Generales, sino la tabla de usos del programa de cada alcaldía. Para un local, revisa la guía de uso de suelo antes de rentar un local.
¿Qué son el COS y el CUS y cómo se calculan?
El COS (coeficiente de ocupación del suelo) dice qué parte del terreno se puede ocupar en planta baja: es 1 menos el porcentaje de área libre en decimales. Con 20 % de área libre, el COS es 0.80 y la superficie de desplante es 0.80 por la superficie del predio (Norma 1).
El CUS (coeficiente de utilización del suelo) relaciona todo lo construido con el terreno: superficie de desplante por número de niveles, entre la superficie del predio. La superficie máxima de construcción es el CUS por la superficie del predio. Lo construido bajo el nivel de banqueta no cuenta en esa superficie máxima, pero debe cumplir las Normas 2 y 4 (Norma 1).
Una excepción útil: en predios menores a 200 m² donde la zonificación pide 40 % de área libre o más, "se podrá optar por un área libre de hasta un 30%, siempre y cuando no se rebase la superficie máxima de construcción permitida" (Norma 1).
Ejemplo: cuánto se puede construir en 200 m² con H 3/20/M
| Dato | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| COS | 1 − 0.20 | 0.80 |
| Superficie de desplante | 0.80 × 200 m² | 160 m² |
| Área libre mínima | 200 m² − 160 m² | 40 m² |
| CUS | (160 m² × 3 niveles) ÷ 200 m² | 2.4 |
| Superficie máxima de construcción | 2.4 × 200 m² | 480 m² |
| Viviendas permitidas (densidad M) | 200 m² ÷ 50 m² | 4 |
| Tamaño máximo por vivienda | 480 m² ÷ 4 | 120 m² |
Es un ejemplo para entender la mecánica. En un predio real pueden aplicar normas particulares de la colonia o de la vialidad, restricciones de altura de la Norma 7 o un área de conservación patrimonial; lo que vale es lo que diga el certificado. El proyecto que se registra en la manifestación de construcción debe caber en estas cifras.
¿Qué significan las letras A, M, B, MB, R y Z?
| Literal | Densidad | Una vivienda por cada… |
|---|---|---|
| A | Alta | 33 m² de terreno |
| M | Media | 50 m² de terreno |
| B | Baja | 100 m² de terreno |
| MB | Muy baja | 200 m² de terreno |
| R | Restringida | 500 m² o 1,000 m², o lo que indique el programa |
| Z | Zonificación | Lo que indique la zonificación: superficie máxima de construcción entre el tamaño de vivienda del proyecto |
Si la división da fracción de 0.5 o más, se sube al entero siguiente; si es menor, se baja. En densidad R siempre se baja (Norma 11). En HO, HM y E, la misma literal limita los conjuntos comerciales: con M, B o MB no pueden pasar de 5,000 m² de construcción sin contar estacionamiento, y con R solo se permite comercio local de hasta 250 m².
¿Qué significan H1, H2, H3 o H4?
Esas claves no aparecen en las Normas Generales de Ordenación de la CDMX. En la Ciudad de México, después de la letra del uso van los niveles, el área libre y la densidad (por ejemplo, H 3/20/M o HC 4/25/B). Si un documento dice H2 o H4, revisa de dónde viene: puede ser de otro estado o municipio, o no ser un documento oficial. Para un predio de la CDMX, lo que cuenta es la zonificación que aparece en su certificado.
¿Qué altura máxima permite cada nivel?
La altura se mide desde el nivel medio de banqueta. La Norma 7 fija una altura máxima de entrepiso de 3.60 m (de piso terminado a piso terminado) en uso habitacional y de hasta 4.50 m en otros usos. Además, ningún punto del edificio puede estar a mayor altura que dos veces su distancia mínima al alineamiento opuesto de la calle, y los edificios de más de 6 niveles deben separarse de la colindancia posterior al menos 15 % de su altura, y nunca menos de 4 m.
Sobre los niveles permitidos solo caben las instalaciones que autoriza la Norma 8, como naturación de azoteas, celdas solares, antenas, tanques y casetas de maquinaria, siempre que sean compatibles con el uso permitido. Estas reglas se revisan junto con el Reglamento de Construcciones de la CDMX. Qué trámite pide cada piso adicional, con ejemplos de cálculo, está en la página de niveles de construcción en CDMX.
Errores comunes al leer la zonificación
- Leer el 3 de H 3/20/M como metros: son niveles.
- Calcular el área libre sobre la planta construida y no sobre todo el terreno.
- Creer que la consulta en línea sustituye al certificado: la manifestación de construcción tipo B o C pide el certificado de uso de suelo.
- Olvidar las normas particulares de la colonia o de la vialidad, que pueden cambiar altura y área libre (Norma 7).
- Construir en la parte del predio marcada como AV o EA: la construcción va fuera de esa área y esa superficie no cuenta como área libre (Norma 16).
¿Cómo influye el suelo del predio, además de la zonificación?
La zonificación dice cuánto se puede construir; el tipo de suelo dice cómo hay que cimentarlo. Para eso está la guía de zonas geotécnicas de la CDMX (Lomas, Transición y Lacustre). Si el uso que quieres no está permitido, el camino es otro trámite, el cambio de uso de suelo; no lo resuelve un cálculo. Si tu proyecto pasa ciertos umbrales, también puede pedir un dictamen de impacto urbano.
Fuentes para consultar
- PAOT: Norma General de Ordenación 1, COS y CUS (última reforma G.O.D.F. 8-abr-2005, PDF)
- PAOT: Norma General de Ordenación 11, viviendas permitidas y literales de densidad (G.O.D.F. 8-abr-2005, PDF)
- PAOT: Gaceta Oficial del Distrito Federal del 8-abr-2005, decreto de reforma de las Normas Generales de Ordenación (Normas 1 a 28, PDF)
- Metrópolis (antes SEDUVI): Programas General, Delegacionales y Parciales de Desarrollo Urbano y Normas Generales de Ordenación
Información general con fuentes oficiales consultadas el 28 de octubre de 2026. No sustituye una revisión técnica o jurídica del caso. Los requisitos, montos y criterios pueden cambiar.