Fusión y subdivisión de predios en CDMX: requisitos, costo y plazos

¿Qué es la fusión y la subdivisión de un predio?

El Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano define la fusión como la "unión de dos o más predios colindantes para formar uno sólo" (art. 4, fr. XXIV). La subdivisión es lo contrario: partir un predio en dos o más. Cuando se hacen las dos cosas a la vez entre predios colindantes para redibujar linderos, se llama relotificación y lleva una licencia distinta (arts. 4, fr. XXXVII, y 165).

Las tres son licencias de la Ley de Desarrollo Urbano (art. 87, fr. VII a IX). No son permisos de obra: la licencia cambia el terreno en el papel; lo que después construyas en cada predio resultante se tramita aparte, empezando por su certificado de uso de suelo y su constancia de alineamiento y número oficial.

¿Cuánto cuesta la licencia de fusión o subdivisión en 2026?

Respuesta directa: los derechos son el 1.0% del valor de avalúo del terreno, y la prórroga cuesta el 10% de lo que pagaste por la licencia (Código Fiscal de la CDMX, art. 188). Por ejemplo, con un avalúo hipotético de $3,000,000 pagarías $30,000 de derechos y $3,000 por cada prórroga. Se pagan antes de que te entreguen la licencia.

Ojo con las fichas viejas: la ficha del trámite de Metrópolis publicada en cdmx.gob.mx (trámite 818, actualizada en 2021) dice "10% del valor de avalúo". El Código Fiscal vigente y la tabla de Metrópolis dicen 1.0%. Todos los derechos de obra de este año están en la tabla de costos de trámites de construcción en CDMX 2026.

Requisitos para la licencia de fusión o subdivisión

Las fichas oficiales de Metrópolis (trámite 818) y de la Alcaldía Benito Juárez (trámite 664), y el artículo 170 del Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano, piden lo siguiente. Lo presenta la persona propietaria o su representante.

• Identificación oficial y, si actúa un representante, carta poder o poder notarial (y acta constitutiva si es persona moral).
• Formato de solicitud de la alcaldía o de Metrópolis, firmado.
• Escritura de propiedad de cada predio, en copia certificada, inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
• Boleta predial del último bimestre.
• Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo vigente (Iztapalapa lo pide de cada predio).
• Constancia de alineamiento y/o número oficial vigente.
• Constancia de adeudos de predial y agua que acredite que estás al corriente.
• Croquis con la situación actual arriba y el anteproyecto de fusión o subdivisión abajo, con calles colindantes, superficies y linderos de los predios resultantes.
• Avalúo del terreno, que se entrega después de que la autoridad aprueba la solicitud.
• Comprobante de pago de derechos, también después de la aprobación.
• Si el inmueble es patrimonial o está en Área de Conservación Patrimonial: opinión técnica de Metrópolis.

Algunas alcaldías piden más. Iztapalapa agrega una memoria descriptiva del proyecto y la constancia de publicitación vecinal, que la Ley de Desarrollo Urbano pone como requisito previo de las licencias de fusión y subdivisión en las modalidades del artículo 53 del Reglamento de Construcciones (arts. 94 Bis y 94 Quater, fr. I). Pregunta en tu alcaldía antes de ingresar.

Paso a paso y plazos del trámite

El avalúo debe hacerlo un perito valuador autorizado o registrado ante la Tesorería, con el formato del sistema SIGAPred, y se aplica sobre el valor del terreno (art. 162, fr. II a). El Reglamento dice que los trámites se presentan en la Plataforma Digital, y que la ventanilla única debe atender en persona a quien lo pida (art. 4 Bis).

¿Quién expide la licencia: la alcaldía o Metrópolis?

Respuesta directa: la alcaldía donde está el predio. Solo si el predio queda en el territorio de dos o más alcaldías la expide la Secretaría, hoy Metrópolis (antes SEDUVI), según el artículo 169 del Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano. Por eso la gente busca "fusión de predios SEDUVI", pero la mayoría de los casos se ingresan en la ventanilla de la alcaldía.

Después de la licencia: escritura, prórroga y registro

La licencia no basta: hay que protocolizarla en escritura pública dentro de los 180 días siguientes a su expedición y notificar a la autoridad. Si no se escritura a tiempo, el Reglamento es claro:

«En el supuesto que la persona propietaria no cumpla con la obligación de elevar a escritura pública la fusión o subdivisión dentro del término establecido, estará obligada a iniciar de nueva cuenta el trámite para la obtención de otra licencia». Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano, art. 162.

La licencia se puede prorrogar hasta dos veces, con un aviso dentro de los 15 días hábiles anteriores a que venza; cada prórroga da 180 días hábiles para protocolizar. Ya escriturada e inscrita en el Registro Público de la Propiedad, la fusión o subdivisión se registra en los planos oficiales de alineamientos y derechos de vía (art. 164).

Casos especiales: terrenos grandes, patrimoniales o divisiones antiguas

• Subdivisión de 5,000 m² o más: hay que transmitir gratis a la Ciudad el 10% de la superficie para reserva territorial, o cumplir de forma sustitutiva si Metrópolis lo aprueba (Reglamento, art. 80, fr. II y VI; Ley de Desarrollo Urbano, art. 64). Si el mismo proyecto también requiere dictamen de impacto urbano, se transmite una sola vez el 10% del supuesto que resulte mayor (art. 80, fr. III).
• Inmuebles patrimoniales o en Área de Conservación Patrimonial: se pide antes la opinión técnica de Metrópolis para la fusión o subdivisión, que no tiene costo.
• Predios unidos o separados antes del 7 de enero de 1976: Metrópolis puede emitir una constancia de que la licencia no es exigible (art. 164).
• Subdivisiones de hecho que no cumplen la normatividad: el Reglamento permite que se sujeten al régimen de propiedad en condominio (art. 164).
• Para fusionar: si se cumple la superficie del lote mínimo, basta con que uno de los predios tenga frente a la vía pública para inscribirla (art. 164).

¿Qué pasa si fusiono o subdivido sin licencia?

Respuesta directa: la Ley de Desarrollo Urbano sanciona las fusiones y subdivisiones ilegales con una multa del 5% al 10% del valor comercial del terreno, a cargo del propietario o poseedor (art. 99, fr. II). Además, sin licencia escriturada no se puede inscribir la nueva superficie ni tramitar a nombre del predio resultante. Si tu obra ya está construida sin registro, revisa la página de regularización de obras.

Fusionar no cambia la zonificación: revisa qué puedes construir

La licencia de fusión o subdivisión "no prejuzga sobre el destino de los predios": los predios resultantes deben cumplir lo que diga el Programa de Desarrollo Urbano (ficha de la Alcaldía Iztapalapa). Antes de fusionar para un proyecto, lee la clave de zonificación con la guía para leer la zonificación H 3/20/M y calcula los pisos posibles en la página de niveles de construcción en CDMX. La obra nueva se registra después con su manifestación de construcción.

Errores que hacen perder el trámite

• Dejar pasar los 15 días hábiles para entregar el avalúo y el pago: la solicitud se tiene por no presentada (art. 162, fr. II).
• Entregar un avalúo que no sigue el manual de valuación ni el formato SIGAPred o que no firma un perito registrado.
• Ingresar con el certificado de zonificación o la constancia de alineamiento vencidos.
• No escriturar en 180 días ni pedir la prórroga a tiempo: hay que empezar de nuevo.
• Ingresar en la alcaldía un predio que está en dos alcaldías: ese va a Metrópolis (art. 169).

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta fusionar dos predios en CDMX?

El 1.0% del valor de avalúo del terreno en derechos (Código Fiscal, art. 188), más el avalúo y los documentos previos como el certificado de zonificación ($2,104) y el número oficial ($394).

¿Cuánto tarda la licencia de subdivisión?

Según el art. 162 del Reglamento, 5 días para aprobar la solicitud y 5 días hábiles para expedir la licencia después de entregar el avalúo y el pago, que tienes 15 días hábiles para presentar.

¿Cuánto dura la licencia de fusión o subdivisión?

Tienes 180 días para escriturarla; la licencia admite hasta dos prórrogas de 180 días hábiles cada una, pidiéndolas en los 15 días hábiles previos al vencimiento.

¿Dónde se tramita la fusión de predios?

En la alcaldía del predio, por la Plataforma Digital o en su ventanilla única. Si el predio está en dos o más alcaldías, en Metrópolis (antes SEDUVI).

¿Necesito publicitación vecinal para fusionar?

La Ley de Desarrollo Urbano la pide antes de las licencias de fusión y subdivisión en las modalidades del art. 53 del Reglamento de Construcciones, y alcaldías como Iztapalapa la incluyen en sus requisitos. Confírmalo en tu alcaldía.