En esta página
- Uso de suelo y zonificación: los términos de tu certificado
- Niveles y metros: área libre, COS, CUS y altura
- Permisos de obra: manifestación, licencia especial y aviso
- Demolición: cuándo es licencia y cuándo no
- Quién firma: DRO, corresponsables y proyectista
- Al terminar la obra o si algo falta: términos de cierre
- Cómo usar estos términos antes de iniciar tu trámite
- Preguntas frecuentes
Este glosario explica 50 términos de los trámites de construcción en la CDMX, como COS, CUS, área libre, manifestación A, B o C, licencia especial, DRO y aviso de terminación. Cada definición sale del Reglamento de Construcciones, del Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano o de las Normas Generales de Ordenación, con su artículo.
Uso de suelo y zonificación: los términos de tu certificado
Respuesta directa: el uso de suelo es lo que el Programa de Desarrollo Urbano permite en un predio y se prueba con el Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo ($2,104 en 2026). Ese certificado no es permiso para construir: según el Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano, no constituye licencia alguna (art. 4, fr. IX).
| Término | Qué significa | Fuente |
|---|---|---|
| Predio, edificación e inmueble | Predio es el terreno sin construcción; edificación, lo construido sobre él; inmueble, el terreno con sus construcciones. | RC art. 2, fr. VII a IX |
| Uso de suelo (zonificación) | Lo que el Programa de Desarrollo Urbano permite en el predio: el uso, los niveles y el área libre. Se lee en la clave de zonificación, por ejemplo H 3/20. Ver uso de suelo en CDMX. | NGO 1; Programas de Desarrollo Urbano |
| H, HC, HO, HM y CB | Claves de uso: Habitacional, Habitacional con Comercio, Habitacional con Oficinas, Habitacional Mixto y Centro de Barrio. | LDU art. 47 Quater, fr. X |
| Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo (CUZUS) | Documento público con las normas que aplican a un predio. No crea derechos de propiedad ni es permiso o licencia. Derechos 2026: $2,104. | RLDU art. 4, fr. IX; tabla de Metrópolis |
| Certificado por derechos adquiridos | Reconoce el uso que un inmueble tenía de forma legítima y continua antes del programa que lo prohibió. Derechos 2026: $2,425. | RLDU art. 4, fr. XI; tabla de Metrópolis |
| Certificado por reconocimiento de actividad | Reconoce la actividad que ya se ejerce en un inmueble (art. 15 Bis del RLDU). Derechos 2026: $2,104. | RLDU art. 4, fr. XI Bis; tabla de Metrópolis |
| Cambio de uso del suelo | Trámite para que un predio pueda tener un uso distinto del que marca su zonificación. Derechos 2026: $3,951. Ver la guía de cambio de uso de suelo. | LDU arts. 34 y 42 Quinquies; tabla de Metrópolis |
| Programa Delegacional y Programa Parcial | El Delegacional ordena el desarrollo urbano de toda una alcaldía; el Parcial, de un área específica con condiciones particulares. De ellos sale tu zonificación. | LDU art. 3 |
| Suelo urbano y suelo de conservación | Suelo urbano es el que tiene infraestructura y servicios; el de conservación brinda servicios ambientales. En suelo de conservación no procede la manifestación de construcción: se pide licencia especial. | LDU art. 3; RC arts. 47 y 57, fr. I |
| Baldío | Terreno sin construcción o sin aprovechar el uso que le da el programa. | RLDU art. 4, fr. V |
| Polígono de actuación | Superficie de uno o más predios que se delimita para un proyecto urbano con relotificación y relocalización de usos. Su constitución cuesta $7,489 en 2026. | LDU art. 3; tabla de Metrópolis |
Niveles y metros: área libre, COS, CUS y altura
Respuesta directa: el COS te dice cuánto del terreno puedes ocupar en planta baja y el CUS cuántos metros puedes construir en total. Con un predio de 200 m² y zonificación H 3/20, el COS es 0.80 (160 m² de desplante) y el CUS es 2.4, o sea 480 m² en tres niveles (Norma General de Ordenación 1).
| Término | Qué significa | Fuente |
|---|---|---|
| Área libre | Parte del predio donde no se puede construir ni techar a partir del nivel de banqueta. Es el segundo número de la clave (el 20 de H 3/20). | RLDU art. 4, fr. I |
| Área libre permeable | Parte del predio que deja infiltrar el agua de lluvia al subsuelo, según el programa. | RLDU art. 4, fr. II |
| COS (coeficiente de ocupación del suelo) | COS = 1 − % de área libre. Multiplicado por la superficie del predio da la superficie de desplante. | NGO 1; RLDU art. 4, fr. XII |
| Superficie de desplante | Lo que ocupa la construcción en planta baja: COS × superficie del predio. | NGO 1 |
| CUS (coeficiente de utilización del suelo) | CUS = (desplante × niveles permitidos) ÷ superficie del predio. Multiplicado por el predio da la superficie máxima de construcción. | NGO 1; RLDU art. 4, fr. XIII |
| Superficie máxima de construcción | Total de metros que puedes construir en todos los niveles. Lo que va bajo el nivel de banqueta no cuenta en ese total. | NGO 1 |
| Nivel medio de banqueta | Punto desde el que se mide la altura total de la edificación. | NGO 7 |
| Altura de entrepiso | Máximo 3.60 m de piso terminado a piso terminado en vivienda y 4.50 m en otros usos. Los techos inclinados cuentan en la altura total. | NGO 7, inciso b) |
| Potencial de desarrollo | Metros de construcción que permite la zonificación, en relación con el CUS. El que no se ha construido es el potencial excedente, que puede transferirse. | RLDU art. 4, fr. XXXI, XXXII y XXXVIII |
| Literal de densidad | Letra al final de la clave (A, M, B, MB, R o Z) que fija cuántas viviendas caben: con M, una vivienda cada 50 m² de terreno; con B, cada 100 m². | NGO 11 |
Para el detalle de cuántos pisos te tocan y qué trámite pide cada ampliación, ve cuántos niveles puedo construir en CDMX y la guía para leer la zonificación H 3/20.
Permisos de obra: manifestación, licencia especial y aviso
Respuesta directa: en la CDMX casi toda obra nueva, ampliación o modificación se registra como manifestación de construcción tipo A, B o C en la Plataforma Digital antes de empezar (Reglamento de Construcciones, art. 47). Las demoliciones, las excavaciones de más de un metro y las obras en suelo de conservación piden, en cambio, licencia de construcción especial (art. 57).
| Término | Qué significa | Fuente |
|---|---|---|
| Manifestación de construcción | Registro que hace el propietario o poseedor, con el DRO si aplica, antes de construir, ampliar, reparar o modificar. Ver manifestación de construcción A, B y C. | RC art. 47 |
| Manifestación tipo A | Una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos, dos niveles, 5.5 m de altura, claros de hasta 4 m y frente mínimo de 6 m; también bardas de hasta 2.50 m y reparaciones sin tocar estructura. | RC art. 51, fr. I |
| Manifestación tipo B y tipo C | B: usos no habitacionales o mixtos de hasta 5,000 m² o habitacionales de hasta 10,000 m². C: lo que pase de esas cifras o requiera dictamen de impacto urbano. | RC art. 51, fr. II y III |
| Licencia de construcción especial | Documento que expide la alcaldía antes de construir, ampliar, modificar, reparar, demoler o desmantelar en los casos del art. 57. | RC arts. 55 y 57 |
| Obras sin manifestación ni licencia | Trabajos que no requieren ninguno de los dos, como reparar acabados, impermeabilizar sin tocar estructura o divisiones interiores ya previstas en el diseño. Ver permiso para remodelar. | RC art. 62 |
| Vigencia y prórroga | Tipo A: un año prorrogable. B y C: uno, dos o tres años según la superficie (hasta 300 m², hasta 1,000 m² o más). Hasta dos prórrogas por manifestación. | RC art. 54 |
| Aviso de revalidación | Se presenta dentro de los 15 días hábiles anteriores a que venza el registro. | RC art. 64 |
| Alineamiento | Traza que limita el predio con la vía pública, con sus afectaciones y restricciones. | RC art. 24 |
| Número oficial | Número único que la autoridad asigna a cada predio con frente a la vía pública. Derechos 2026: $394, más $60 por metro de frente en la constancia de alineamiento. Ver alineamiento y número oficial. | RC art. 22; tabla de Metrópolis |
| Proyecto ejecutivo | Planos, memorias de cálculo, catálogo de conceptos y especificaciones que definen cómo se construye la obra. | RC art. 2, fr. XVII |
| Plataforma Digital | Sistema en línea donde se hacen los trámites de construcción y desarrollo urbano. La Ventanilla Única debe atender en persona a quien lo pida. | RC art. 2, fr. XXVIII; RLDU art. 4 Bis |
| Fusión, subdivisión y relotificación | Fusión: unir predios colindantes en uno. Subdivisión: dividir uno. Relotificación: redibujar linderos con ambas a la vez. Ver fusión y subdivisión de predios. | RLDU art. 4, fr. XXIV y XXXVII |
Los derechos 2026 de cada uno de estos trámites, con su artículo del Código Fiscal, están en costos de trámites de construcción en CDMX 2026.
Demolición: cuándo es licencia y cuándo no
Respuesta directa: demoler en la CDMX pide licencia de construcción especial (Reglamento de Construcciones, art. 57, fr. IV). La única excepción es demoler hasta 60 m² en una edificación de un solo piso sin afectar la estabilidad del resto, y no aplica en inmuebles patrimoniales ni en Áreas de Conservación Patrimonial (art. 62, fr. VI).
| Término | Qué significa | Fuente |
|---|---|---|
| Licencia de demolición | Modalidad de la licencia de construcción especial para demoler. Ver licencia de demolición en CDMX. | RC art. 57, fr. IV |
| Demolición menor | Hasta 60 m² en un solo piso, sin afectar la estabilidad: no requiere licencia, salvo en inmuebles patrimoniales. | RC art. 62, fr. VI |
| Excavación o corte | Si pasa de un metro de profundidad, también pide licencia especial. | RC art. 57, fr. V |
| Tapial | Protección provisional de la obra hacia la calle. Si invade la acera más de 0.5 m pide licencia; si es menos, no. | RC arts. 57, fr. VI, y 62, fr. X |
Quién firma: DRO, corresponsables y proyectista
Respuesta directa: el Director Responsable de Obra (DRO) es un profesional registrado ante el Instituto para la Seguridad de las Construcciones que responde de que la obra cumpla la ley y el Reglamento (art. 32). Debe tener cédula de arquitecto o ingeniero civil, entre otras (art. 33). Los corresponsables firman lo estructural, el diseño urbano y arquitectónico o las instalaciones (art. 36).
| Término | Qué significa | Fuente |
|---|---|---|
| Propietario o poseedor | Persona física o moral dueña o poseedora del inmueble donde se va a construir o modificar. | RC art. 2, fr. XII |
| Director Responsable de Obra (DRO) | Auxiliar de la Administración, con registro del Instituto, que ordena y hace valer en la obra la ley, el Reglamento y las normas ambientales. Ver qué hace un DRO. | RC arts. 32 y 33 |
| Corresponsable | Auxiliar con registro en una de tres materias: seguridad estructural, diseño urbano y arquitectónico, o instalaciones. Los de seguridad estructural son de nivel 1 o nivel 2. | RC art. 36 |
| Proyectista | Persona con cédula profesional que hace el proyecto arquitectónico, de estructura o de instalaciones. | RC art. 2, fr. XX |
| Constructor | Persona física o moral que ejecuta la obra conforme al proyecto ejecutivo autorizado. | RC art. 2, fr. XIII |
| Instituto (ISC) | Instituto para la Seguridad de las Construcciones en la Ciudad de México: registra a DRO y corresponsables. | RC art. 2, fr. XVI, y art. 32 |
Al terminar la obra o si algo falta: términos de cierre
Respuesta directa: al acabar la obra tienes 15 días hábiles para el aviso de terminación (Reglamento de Construcciones, art. 65). La autoridad debe dar la autorización de uso y ocupación en 5 días hábiles o procede la afirmativa ficta (art. 70, fr. I). Si la obra se hizo sin registro, existe el registro de obra ejecutada (art. 72).
| Término | Qué significa | Fuente |
|---|---|---|
| Aviso de terminación de obra | Aviso que el propietario o poseedor presenta en la Plataforma Digital, en máximo 15 días hábiles después de terminar. Ver aviso de terminación de obra. | RC art. 65 |
| Autorización de uso y ocupación | La otorga la autoridad en 5 días hábiles tras el aviso; desde entonces el propietario responde de la operación y el mantenimiento. | RC art. 70, fr. I |
| Afirmativa ficta | Si la autoridad no resuelve en el plazo legal, la solicitud se tiene por aprobada. El Reglamento la prevé, por ejemplo, para la autorización de uso y ocupación. Cada ficha oficial de trámite indica si aplica afirmativa o negativa ficta. | RC art. 70, fr. I |
| Visto Bueno de Seguridad y Operación (VBSO) | Documento con la responsiva de un DRO que se presenta con el aviso de terminación en escuelas, centros de reunión y otros usos del art. 69. Ver visto bueno de seguridad y operación. | RC arts. 68 y 69 |
| Constancia de Verificación de Seguridad Estructural | Documento que firma el corresponsable en seguridad estructural para demostrar que la estructura cumple los Lineamientos Técnicos. | RC art. 2, fr. XXXVII |
| Registro de obra ejecutada | Registro que se concede cuando la obra se hizo sin manifestación o licencia pero cumple el Reglamento y los programas, con responsiva de un DRO. Ver regularización de obras. | RC art. 72 |
| Clausura | Medida de la autoridad, total o parcial, sobre obras sin registro, sin licencia o fuera del proyecto. No se levanta hasta regularizar la obra. Ver clausura de obra. | RC art. 250 |
Cómo usar estos términos antes de iniciar tu trámite
- Lee tu zonificación: en el certificado o en la consulta del SIG busca la clave (por ejemplo, H 3/20) y anota el uso, los niveles y el área libre.
- Calcula tus metros: COS × predio = desplante; desplante × niveles = superficie máxima de construcción.
- Ubica el trámite: con los metros y el uso sabes si tu obra es manifestación tipo A, B o C, si es licencia especial (demolición, excavación de más de un metro) o si no requiere ninguna.
- Junta lo previo: la constancia de alineamiento y número oficial y el certificado de zonificación vigentes los piden las manifestaciones B y C y las licencias especiales (RC arts. 53, fr. I, b, y 58).
- Cierra bien: al terminar, aviso de terminación en 15 días hábiles y, si aplica, el visto bueno de seguridad y operación.
Si no sabes qué trámite te toca, la gestoría de trámites de construcción en CDMX tiene una tabla de "¿qué trámite necesito?" por situación.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el COS y el CUS en construcción?
El COS es la parte del terreno que puedes ocupar en planta baja (1 menos el porcentaje de área libre) y el CUS es cuántas veces la superficie del terreno puedes construir sumando todos los niveles. Los define la Norma General de Ordenación 1.
¿Qué significa H 3/20 en el uso de suelo?
H es habitacional, 3 son los niveles permitidos y 20 es el porcentaje del terreno que debe quedar como área libre. En 200 m² te deja 160 m² de desplante y hasta 480 m² construidos.
¿Qué diferencia hay entre predio, inmueble y edificación?
Para el Reglamento de Construcciones, el predio es el terreno sin construir, la edificación es lo construido sobre él y el inmueble es el conjunto de terreno y construcciones (art. 2, fr. VII a IX).
¿Qué es una manifestación de construcción?
Es el registro que haces en la Plataforma Digital antes de construir, ampliar, reparar o modificar una obra. Hay tres tipos, A, B y C, según los metros, los niveles y el uso (arts. 47 y 51).
¿Qué es un DRO y cuándo lo necesito?
Es el Director Responsable de Obra: un arquitecto o ingeniero registrado que responde de que la obra cumpla el Reglamento. Lo piden las manifestaciones B y C, las licencias especiales y el registro de obra ejecutada, entre otros trámites.
¿El certificado de uso de suelo es un permiso para construir?
No. El Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano dice que el Certificado Único de Zonificación no constituye permiso, autorización ni licencia (art. 4, fr. IX). Para construir necesitas además la manifestación o la licencia que corresponda.
Fuentes para consultar
- PAOT: Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (última reforma G.O. CDMX 4-oct-2024), arts. 2, 22, 24, 32, 33, 36, 47, 51, 53 a 55, 57, 58, 62, 64, 65, 68 a 70, 72 y 250
- PAOT: Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (reforma G.O. CDMX 25-oct-2023), arts. 4 y 4 Bis (PDF)
- PAOT: Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (última reforma G.O. CDMX 22-jul-2026), arts. 3, 34, 42 Quinquies y 47 Quater (PDF)
- PAOT: Norma General de Ordenación 1, COS y CUS (G.O.D.F. 8-abr-2005, PDF)
- PAOT: Decreto de Normas Generales de Ordenación, Normas 7 y 11 (G.O.D.F. 8-abr-2005, PDF)
- Metrópolis (antes SEDUVI): tabla de trámites y derechos 2026
Información general con fuentes oficiales consultadas el 3 de noviembre de 2026. No sustituye una revisión técnica o jurídica del caso. Los requisitos, montos y criterios pueden cambiar.